商业地产策划公司好的有那些?
中国目前做住宅的 *** 公司很多，但因为住宅难度小、水平要求不高，以易居、世联、合富辉煌为主；办公楼操作难度也低，主要以戴得梁行等五大行为主；而商业地产策划难度就很高，很专业，对资源要求也高，目前国内做商业比较强的公司屈指可数。我给你罗列几个，排名不分先后。都是业内相对比较认可的商业地产策划 *** 公司！1、 王志纲工作室
2、 上海鑫灵锐投资管理有限公司
3、 上海上实置业投资咨询有限公司
4、 保利地产 *** 有限公司
5、 杭州灵锐房地产综合服务有限公司
6、 同世飞天商业管理顾问机构
7、 上海金贝房地产咨询有限公司
8、 深圳星彦地产顾问有限公司9、 九洲远景商业顾问有限公司
西安商业地产公司排名前几位有谁？
西安本土的商业地产公司有传世，一森正隆等还有苏州金润达商业地产成立的陕西分公司等。近几年各大商业地产公司纷纷进驻西安的地产市场，商业地产竞争日益激烈。分享相关内容的知识扩展阅读：
第15届商业地产节圆满落幕，明年再见！
2020年8月25日-28日，由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态 · 新秩序 · 新未来”为主题，吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业创新与未来发展。本届地产节，除了行业大咖云集，还设置了多元化的系列活动，包括脑洞大开的商业大课、科技感十足的未来大会、干货满满的主论坛、思想碰撞的沙龙、酷炫有趣的博览会以及巨星汇聚的颁奖晚会等，可谓亮点十足：
l第15届商业地产节开幕式及商业推动地产论第15届年会；
l中国摩 · 商业地产「金坐标」颁奖盛典暨招待晚宴
l第七届CREE商业地产博览会;
l赢才商学院新商业大课：最强大脑，新生态下零售商业进化论；
l在这里，见未来-2020数智商业未来大会
l珠江投资·赢商之夜十周年客户答谢会；
l金银湖199+ 特邀嘉宾交流会；
l翔龙天地 · 特邀嘉宾交流午宴；
l阳光海天 · 智慧商业交流沙龙-洞见·未来 智能时代新商业潜力。
本篇，浓缩了商业推动地产论第15届年会上各位商业地产大佬们的观点。让我们跟随镜头，一同回顾一下他们对于实体商业的真知灼见与前瞻性想法吧。
论坛一开始，由中国商业联合会会长姜明以及中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲带来开幕致辞。
中国商业联合会会长姜明
中国商业联合会会长姜明表示，在无情的疫情下，感受到了商业人的温情与敬业，在疫情下各大开发商纷纷开启新思考，转战线上，通过直播带货、线上商城、云逛街等形式进行创新运营，各业态品牌纷纷开启了副业，增加营业收入。随着疫情逐渐得到控制，线下消费逐步得到回流，商业项目客流回暖，就连停业半年的影院也重新开业，一切都向好的方向发展，第15届商业地产节作为商业领域的重要盛会，承载着行业的新因和创新，希望第15届商业地产节能够为中国商业高质量发展不断的作出贡献。
中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲
紧接着，中国商业联合会副会长、广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲上台致辞，首先他表示对参会嘉宾的欢迎和感谢，并在现场分析了关于商业数智化的看法。他认为，实体商业运营效率低于电商的本质原因在于数字化程度，数字化是实体商业未来的必然趋势，如果实体商业插上数字化的翅膀，未来有无限可能。赢商网基于行业发展延伸的大数据业务，是实体商业进化和数字共同体。不管是购物中心还是其他业态的商业地产项目，都会不断的往前发展和进化，数字化的道路是必然的。
一.九大主题演讲，大咖论道
01数字化加码，实现“人货场”变革
万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁 丁力业
从B2B2C模式到B2C2B模式：购物中心的商业模式应从“场”的专家，转变到“人”的专家、“货”的行家、“场”的玩家。购物中心要更多地关心消费者、用户，真正实现用户、商家、消费者三赢。
数字化赋能商场经营：购物中心要借助科技手段，把消费者相关数据变成可供我们分析、利用的数据，提供给商家，使他们能调整产品，更好地满足消费者的需求，吸引更多消费者到我们的“场”来。
坚持长期主义，建立共生共荣的商业生态圈：购物中心从业者要坚持长期主义以及经营化，重视专业价值，建立共生共荣的行业生态圈。
02疫情期间，三件事决定了林清轩品牌的生死
林清轩创始人 孙来春
之一，给员工信心。为此，孙来春给全体员工写了3封信，表达共生死的决心，还“硬着头皮”主动接触直播，“用心、走心、专业”在直播间教大家护肤的技巧和 *** ，最后成功创下40万销量，这不仅是很好的品牌推广，也给了员工信心。
第二，坚持做品牌。“无论什么时候都要坚持做品牌”，林清轩在2-3月成为分众传媒唯一的品牌在播广告。同时，作为一家有爱心的企业，疫情期间林清轩捐赠了两百多万产品和口罩，意外带来了业绩增长。
第三，数字化。林清轩很早就进行了门店数字化，消费者可以通过线上下单，到线下门店取货；疫情还催生了一个“联营门店”新模式——林清轩提供软件、平台和货，合作方提供场地，助推品牌今年来已新增30家门店。
03如何通过智慧化停车场赋能商业
阳光海天停车产业集团总裁 江沁园
如果把商场的每个车位看做一个房间，它的利用率也只达到了30%-50%。对于当下地产开发商而言，痛点在于如何将车场的投资回报率提高。阳光海天作为数字化停车领域里的领先者，目前在全国自营的车位预计今年将达到50万个。针对疫情后停车场数字化运营，江沁园还提出了以下几点思考：
l真正的停车场智慧化要达到的目标是移动、无人、数据以及多业态合作。例如阳光海天的全智能AI系统，能引导车辆停进指定车位；能提供大数据分析服务，辅助商场进行客户画像分析等。
l停车场作为一种金融资产也非常值得重视。未来，阳光海天还将与大型金融机构推出金融产品，希望通过金融产品把停车场资源变现问题解决。
04用IP赋能实体商业，成为客流抓手
奥飞娱乐副总裁 罗晓星
用IP赋能实体商业的核心是通过孵化、助推和站台的作用拥抱商业地产，成为实体商业客流抓手。
l利用各种IP商业化形态为场景营销类产品打下坚实基础；
l直面消费者的互动体验，布局IP泛娱乐产业链；
l用IP带动儿童，让儿童驱动家庭，让流量带动场景。
05从数字到场景，空间商业的六大创新举措
场景实验室创始人 吴声
“场景纪元”的空间商业创新是围绕场景、体验与时间的重新认知展开，是持续的新场景开发、新时间单元的提案式体验。空间商业的6个创新举措：
l打造新鲜店铺，定义独特IP与综合坪效；
l从店播到“播店” ，创造内生流量；
l进化社区力，驱动近场消费、强化社区联系；
l空间算法：场景细节运营的智慧化；
l场景订阅：以场景解决方案为基础的会员服务模式；
l小程序PLUS唤醒、激活、连接场景；
06产业融合凸显市场优势社区商业复苏表现突出
奥园健康生活集团常务副总裁兼商管总经理 雷易群
突发疫情让大家更加关注健康问题，“健康生活”的标准随之提高，也为“商业+物业+大健康”产业融合模式带来广阔的市场发展空间。
结合“抗疫”实战，雷易群进一步分享了他的行业心得：
l从开业率、商户经营业绩等数据来看，社区商业受疫情影响程度相对较低，复苏表现突出；
l线上线下融合是一个循序渐进的过程，其市场效果的真正显现还需要一定时间的累积；
l在数字化的时代背景下，很多消费习惯已经发生变化。如何在此背景下实现商业升级，保持稳定的租金增长率、稳定的复购率，这是实体商业发展不可回避的命题。
07后疫情时代，中国文旅商业的二次风口
佳源集团总裁 沈宏杰
文旅产业是大众愿意消费的朝阳行业；主题乐园正迎来市场爆发式增长需求。
在文旅商业领域，要成为造访一个城市必不可少的目的地，拥有“旅游地标”和“商业地标”的双重身份，是项目获得成功的重要基石。
如何打造有中国特色的文旅商业，我们可以从选址、规划、产品结构、业态等方面多做思考。例如：“中国摩”选址重庆，将主题游乐与商业融合，以美国知名IP尼克主题乐园为核心业态，聚集六大购物场景，以“微度假”产品为主打卖点，打造“世界游购中心”。
08日本中古店与欧美买手店如何结合落地中国
华夏理想集团董事、MUSÉE名见品牌创始人、品真阁MUSÉE名见CEO 杨莎莎
随着时代发展，中国消费者对于奢侈品消费呈现多元化认知，消费理念与消费习惯也在逐渐发生变化，目前中国奢侈品行业发展现状是一手市场容量不断扩大、二手市场潜力有待激发。
但奢侈品市场还存在许多问题，如货源规模化组织困难、假货泛滥、行业关键人才匮乏、缺乏具有公信力的鉴定机构、售前售后服务不完善、缺乏具体的行业标准，以上方面存在着复杂的链条，也是制约行业发展的关键所在。
但MUSÉE名见有信心克服这些困难，因为其背后有华夏理想集团的实力支持，旗下拥有200+权威鉴定师等专业人才，充分保证产品的高品质，线下门店遍布全国，希望用循环流通的业务能力包括专业鉴定师的买手团队，打造一个千店千面的零售体系。
MUSÉE名见不仅是奢品消费平台，也是为消费者提供全流通服务的平台，致力于成为消费者身边的奢品流通服务管家，让每一个热爱环保和生活的人能自己定义专属的共享生活。
09资产价值更大化的关键资产、资本管理及人货场重塑
越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良
今年是资产管理的元年，所谓资产管理，并非简单的租赁或运营管理，而是从开发、运营到金融化，要做到每个环节价值更大化。
何谓“价值更大化”？首先要了解商业地产公司的盈利模式。
之一种是商业物业开发出售。这种一般是以住宅为主的地产公司的盈利模式，开发-出售-实现现金流回笼，但它的缺点是——无法实现物业价值更大化。
第二种是商住并举，也包括开发、出售环节，但更重视通过运营、租金收入等方式回笼资金，以弥补开发的现金流缺口，这属于重资产模式。香港资本市场对这种类房股的要求是——实现快周转。
第三种是“开、运、金”模式，即开发后通过运营，把建筑物变成“股票”，最后完成“退出”，这种模式下，净资产收益率是更高的，资产价值也更大化。
资产管理营运很重要，资本管理亦然。而经历疫情，林德良对于资产价值的提升，也有了全新的认知：我们不再是简单出租物理空间，而是全面升级裂变式营销的“悦享会”平台，重新连接人、货、场。
二. 研究报告，趋势预判
中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩
中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩带来了由赢商大数据·中城研究院联合发布《中国购物中心年度发展报告与疫后商业发展趋势研判》主题报告。
l商业不动产行业：发展变“难”，但长期看好；
l购物中心市场环境：今年上半年只有58家购物中心开业，整个2020年开业率将呈断崖式下跌；在后续疫情受控下，研判最早在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模有望恢复至正常时期的9成以上水平；
l购物中心业态特征：防疫机制限缩购物中心及商户的正常运营，各业态普遍承压，业态的体验性、可替代性及数字化程度，决定了该业态的疫情抵抗力；
l购物中心品牌风向：餐饮、美妆品牌发展势头强劲，服装品牌明显萎缩；
l商业不动产标杆企业：2019年，全国已开业购物中心增速自2015年连续5年下滑，近三年标杆30企业持有项目数量存量占比小幅上升，集中度持续提高；在存量时代，培养专业高效的资管能力是成为资管公司的关键能力；
后疫情时代，客流恢复好、掉铺率低是优质购物中心的商业特征；国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调将助力品牌商乘风破浪。
三. 三大微论坛，思想碰撞
三场的微论坛对话中，行业领军人物与品牌大咖们探讨了后疫情时代下的商业破局之道，以及未来商业的新机遇。
01蓝光文商旅 · 遇见商业未来：新生态、新秩序、新出路
疫情之下，中国零售商业经历“暂停”和“重启”，但不要忘了，2019年中国人均GDP首次突破1万美元，2019年中国社会消费品零售总额比上年名义增长8.0%，“一个流动的中国，充满了繁荣发展的活力。”正是这些给了中国零售商业人追求梦想的力量。
主持嘉宾：
王品石：喜悦滑冰场总裁
对话嘉宾：
张 刚：蓝光文商旅集团董事长
王 强：爱琴海集团执行总裁
杜文辉：上海证大房产集团高级副总裁兼商管总经理
童陆荣：佳源文旅集团总裁
张东年：弘阳商业集团副总裁兼购物中心事业部总裁
邬胜峰：酷乐潮玩创始人兼总裁
舒艳芳：KK集团副总裁
王品石：不管市场形势怎么变,万变不离其宗,关键以运营为核心，积极拥抱市场和客户，探索新的发展机会。
张 刚：疫情影响下，线上和线下的深度融合已成为不可回避的现实；要在危机中看见机遇，开放式主题街区在疫情黑天鹅下存在发展机会。
王 强：不管是从商户还是从购物中心的经营者角度来看，这次疫情更多给大家带来的是一种变革和突破。
杜文辉：疫情不过是压死骆驼的最后一根稻草，但经过这次疫情，实现优胜劣汰，促使运营方提升运营能力，未必是一件坏的事情。
童陆荣：关于IP运营和落地，要去思考怎样争取更多的消费者，也要学会甄别商家，尝试用一种全新的思维和管理模式来运营商业，并用更好的理念与投入来和 *** 达成合作。
张东年：疫情很好的暴露了商业地产行业片面追求速度和规模化发展的问题和缺陷；未来商业地产应以质量求发展，打破固有思维，探寻商业的无限可能。
邬胜峰：品牌商和地产商是共生关系。疫情带来冲击，但仍要保持正向心态，让更多物种在中国这个“热带雨林”孕育、生存、发展。
舒艳芳：通过创新式的做法，给实体零售带来产生极致效率的运营方式，打造更强的消费场景体验。
02莱绅通灵珠宝 · 重创？重创！2020实体商业的破局之道
重创，重创，一念之间，天壤之别。一方面，我们要与难同行，在不确定性中保持乐观，另一方面，要对得起每次磨难，中国实体商业需把握调整机遇，迎接重新生长的新周期。在充满挑战的2020，实体商业有如何跨越危机？
主持嘉宾：
孙旭东：江苏景枫投资集团执行总裁
对话嘉宾：
李向东：珠海华发实业股份有限公司首席配套官、珠海华发商业经营管理有限公司执行董事兼总经理
蒋 威：宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理
孔 琦：广州市时尚商业城有限公司总经理
杨 磊：莱绅通灵首席增长官
张振纬：凑凑餐饮CEO
柳 刚：乐活速品联合创始人｜中国时尚品牌创孵平台-时尚家 创始合伙人CEO
孙旭东：疫情加速或者放慢各个企业数据化的脚步，但是通过这次疫情之后，数据化的转型有可能会在这一两年内开花结果。
李向东：数字化对重塑运营能力、创新能力有积极意义。再造场景吸引消费者重新回归线下，需要倾注诚意，引起消费者共鸣。
蒋 威：未来，购物中心的竞争将集中在内部的商业设计、空间规划创新等方面。场域文化的建设与迭代升级，才是未来商业的核心。
孔 琦：积极推行品牌商户扶持和优惠方案，并通过复出率、稳定增长率、收缴率三个阶段的核心经营策略快速恢复客流。
杨 磊：如果商业逻辑先行，黑天鹅现象就不是异常，而是一个场景，加速了市场筛选。当前市场环境下，品牌和渠道应该互为飞轮，激活、运用各自的资源，共生共荣。
张振纬：凑凑火锅之前在外卖平台上很难制造出核心的竞争优势，但疫情期间倒逼所有实体经济转战线上，最后变成不可逆的趋势，也重新定义了外卖的消费场景。
柳 刚：在无法改变大环境的情况下，最重要的因素就是做好自己该做的事，作出相应的调整和努力，比如品牌产品、组织；中国未来的十年一定是品牌和未来的时代，各方力量需 *** 在一起，共同推动品牌及行业的发展。
03商业逻辑重塑，如何构建与消费者的情感连接和粘性
疫情过后，越来越多的消费者更加关注自我，成交过程不再简单粗暴，这其中带来的情感体验和社交体验更加重要，从易物到共情，商业逻辑将被重塑。如何与消费者形成陪伴关系、增加粘性是当下商业要思考的问题。
主持嘉宾：
朱 逸：江苏智儒投资管理有限公司董事长
对话嘉宾：
田维龙：大悦城控股重庆城市公司总经理、西南商业管理中心总经理、成都大悦城总经理
余国安：新鸿基地产华北区总经理
黄 瑛：广州太古汇总经理
史廸恩：泛原商业总经理
张立新：湖南五江商业管理集团总裁
李品熹：深圳市甘棠明善餐饮有限公司创始人
闭启泉：合纵文化集团执行董事
王 彪：十二栋文化创始人兼CEO
朱 逸：无论是存量商业还是增量商业，都应立足当下，展望未来。外部的变化都只是暂时的，练好内功才是商业经营的关键。
田维龙：商业地产应聚焦商业核心的内容：客群的研究，场景的载体打造以及产品的定位和精细化。
余国安：构建与消费者的情感连接和粘性需要我们购物中心共同努力，多维度了解消费者，携手共推，去提升、维护消费者传递给我们的一些价值或者诉求。
黄 瑛：购物中心与品牌商一直以来都是相互依存、相互成就的关系。品牌为购物中心提供核心产品竞争力，购物中心为品牌带来更多的附加价值。
史廸恩：作为一个以电竞+二次元为主的购物中心，我们将通过不同的跨界整合，满足我们目标客群消费、体验需求的同时，创造一些不同的商业形态。
张立新：作为湖南排名第二的企业，五江集团将通过构建数字化商业模式，跨界新商业业态，创造商业新机会，升级服务标准，为人民美好生活做好服务。
李品熹：餐饮企业以此次疫情为契机，保持对消费者需求的洞察，并打磨好自己的内功，在未来一定更具有发展优势。
闭启泉：“夜经济”作为都市经济的重要组成部分，是商业地产发展的下一个风口。
王 彪：目前在消费品娱乐化的时代，作为品牌更加重视线下，也更加的希望可以和购物中心在一起对商业娱乐化和互动性做更多的尝试。
今年，第15届商业地产节完满结束。在开头艰难的2020年，让我们始终坚信“追梦的力量，一起乘风破浪，携手前行，共创中国商业发展的未来。明年，我们顶峰相见！
应对商业地产空置率的7个破局新思路
熟悉商业地产的人都知道，把握住晕轮效应，是招商工作最为重要的工作原则之一。的确，往往一场商业盛宴，都是从其“头羊”商户作为起点开始的。在很长的一段时间里，主力店都是商业地产业内备受关注的话题。但在如今的存量时代里，快速调改反倒成了新的话题。我国二十多年来的商业地产发展中，基本可以分为以百货为主导的零售时代，和以购物中心为主导的体验消费时代，伴随着国内的快速经济发展，主力店选型策略一变再变，在如今排名前100的购物中心中，75%的购物中心都有苹果商店。越来越多的公共空间也跨界而来，他们让客户在商场内停留更长的时间，增加更多成交的可能，动物园、博物馆、图书馆、亲子乐园纷纷在商场里接连亮相。这背后反映的是商业地产行业在百货式微背后的深层焦虑，无法形成差异化、难以招到曾经对商场租金贡献更大的服饰鞋包珠宝钟表，创新品牌与业态进场超长的免租期以及狮子大开口般漫天要价的装补，都成了招商工作不得不面对的现实问题。
在北京的23家Apple官方体验店以及官方授权店中，16家位于购物中心或百货商场内。
这都对商户组合管理提出了新的挑战。良好的商户组合所能营造出的客户体验，可以更大限度地提高人流量，增加商户和商场管理收入。在现时的存量背景之下，对商户组合的管理，就是对项目的收益管理，未来的购物中心必定是一个能促进消费者消费同时吸引更多能延长顾客商场访问时间的商户组合，而并非单纯是零售和非零售商户之间比例权衡。落位几个大牌“主力店”的老办法就以为能够解决在存量时代中的流量争夺问题，显然在如今不太合时宜。
这为商场运营带来了以下的两大行业挑战：
招商挑战
诚如前文所言，越来越多的跨界组合会和商业地产产生火花。滑雪、冲浪、动物、水族馆越来越多的独具特色体验感，停留时间长的业态开始进入商场，这令盒子式的商业开始变得包罗万象，别有洞天。
纯粹意义上的“主力店”的概念也正在发生明显的变化，吸引人流的任务往往被多个体验业态同时承担，而非是单纯的一个巨大的零售商店。在消费趋势上，我们也可以发现消费者追求个性表达的趋势越来越明显，wowcolour、调色师等新兴美妆零售品牌的兴起无疑佐证了这一点，这导致了越来越多的专业 *** 店的出现以及同业态商户的抱团策略兴起。相比一个巨大的包罗万象的供应商，消费者需要的越来越倾向于个性化单元 *** 。
以往的经验教训证明，有些时候潜在的“消费引擎”商户并非来自于想象中的商户，泡泡玛特正是绝佳的证明，由于无法客观地直接获悉人流数据，一个品牌或业态的重要性大多数情况下都来自招商人员的经验与直觉。在一个供给全面过剩的时代里，品牌方及其联系方式已经不再是什么秘密，一个同城头部商场的调改，往往在围挡还没有摘下来之前就已经在同城圈子里人尽皆知。
诞生于2020年的THE COLORIST 调色师美妆 *** 店包含有70+国内外彩妆品牌，6000+SKU，囊括了掀起国货风暴的mistine、canmake、unny、卡婷、滋色、稚优泉等，也有引入一些海外红人彩妆。几乎每个月都有上新。
这就对招商工作的及时性以及定位契合度判断的效率提出了新的挑战，在一个效率至上的商业体系之下，谁能先人一步洞悉消费趋势，及时提供供给，成了核心竞争力的一种体现。这种调改工作的效率竞赛，将成为商场运营工作的常态，对二、三线城市的商业运营也构成了新的考验，这种考验也将会长期与商场伴生。
室内滑雪、冲浪已经成为了商场里亲子业态不可或缺的创新力量，并正在以高粘性的特征备受商场招商部门的瞩目与青睐。
租赁规划挑战
尽管极具创新性的招商组合，为商场带了有足够时间游逛的大量人流，但遗憾的是这并不意味着收入的提升。和十年前的商场相比，拥有大量公共空间的商场往往空间利用率较低，贡献客观的零售商户下滑，以及牺牲了坪效的体验业态都造成了效率的下降。这对商场的租赁规划工作提出了挑战，精益运营成了每个商场都不得不面对的难关。
这里的精益运营体现在了两个方面：交叉销售提升以及更佳位置匹配。
两者都直指线下消费的特点因素，也即是位置的规划。在以往的工作习惯中，我们通过业态位置划分与人流动线规划的方式来进行优化提升。但很显然，这样的做法正在显得过时，智能 *** 引导消费路线的做法与强制动线等低体验的工作 *** 导致的差评口碑正在迫使越来越多的商场犹豫。
在更紧张，需要更科学的租赁管理背景之下，特定商店之间的交叉销售与组合的位置匹配开始成为了一个需要投入并需要思考研究的问题。经研究显示，服装密集型主力店往往会使周围服装店的销售量减少，但是会增加附近配饰店和化妆品店的销售。这样的基于位置的商业洞察力对于优化商户选择和位置安置意义非凡。对于下位市场的商场，如果能够及时东西一线市场头部商场的落位安排调改，就可以识别出可能需要调整规模、重新定位、重新定价、拆除或给予销售支持的店铺。
例如，一个坪效过低的商户，但是其交叉转换成交率较高，就完全可以调整规模或搬到一个更小的铺位，这对商场和商户而言无疑是共赢的。因此开展对商场商户落位排列组合的专项工作就显得很重要，对商场商户落位排列组合的研究可以有助于：
1.帮助现有商户取得更好的业绩表现
2.找到更佳的商户组合方式
3.营造整体式、差异化的场内区域消费体验
4.调整租赁面积规划，找到更优租赁方案，如不影响现有商户业绩，增加10个商铺
5.在商户可接受范围内，制定更合理的租金
七步成诗法——直面挑战
针对以上面临的挑战，睿意德同学们结合海外市场的案例教训与国内的市场现状思考出了调改优化七步成诗法：
1.树立数据驱动的观念与团队
建立由新观念驱动的团队，始终是打开一项新工作局面的基础工作。尊重数据，就是尊重事实，实事求是是通过工作开展获取真实成果的最重要的原则。
2.建立采集策略与商场数据量化标准
不比资产运营，调改运营涉及的指标相对较少，以商户、面积、业绩、租金、交叉转化购买率等少数几个纬度为主。
3.寻找内场数据的内在关联
由于调改的数据量并不大，在采集内场数据之后，不需要急于给数据做清洗，打标签，分析人员应与业务部门联起手来结合实际工作经验，完成建模工作。
4.从与外场数据的对比中洞悉解决思路
由于行业的特殊性，分析工作不能孤立于项目场内，应结合同城、同商圈、同类型、同定位的外场数据，进行对比，结合业务部门的实际工作经验，找到问题的关键。
5.价值关系的可视化表达
充分发挥数据的可量化优势，通过数据与数据之间的内在关联设计可视化方案，确保科学性和直观性，力求上通下达。
6.结合项目实际诊断问题
通过结合实际的工作经验，进行科学的聚类分析、归因分析，确保切实有效的击中要害，以一定节奏逐步进行科学调改工作。
7.复盘与总结
调改优化是周期性的工作，一定节奏的复盘与总结，带来更深刻的时间洞见与趋势把握，随着市场的自我调节，不断寻求更好的解决方案，是优化调改工作的根本所在。
所谓优化调改，即是寻找租金与坪效能力的更优解，达到“合适的商户，合适的位置”的和谐状态。以期实现，一方面可以提高商场的整体销售业绩，另一方面可也以直观的增加租赁收入。以下为睿意德顾问同学的工作心得分享：
基于科学优化调改思路，可将商户的坪效能力、交叉转化购买能力、业绩能力进行量化分析，从而商户可以划分为A、B、C、D四类，分别对应着积极开店与更多的营销活动、基于引流效果而租金打折商户的合理定价、调改店铺位置与大小、清退四种基本调改策略。
图中为模拟数据
将以上数据结合商户入场带来的成本，可以得到更加清晰、明确并且可量化的调改工作原则，除了可以提高整体商场销售业绩与坪效水平，更有提高租赁收入的机会。坪效、业绩与成本构成了调改优化工作的铁三角，找到其中的内在价值联系成了调改工作的核心。
商业地产市场分析，如何精准洞察？
2020年根据德勤和睿意德中国共同披露的数据显示北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国。而对于新一线城市而言，2020年受疫情影响，商业活力指数有所下降，但从消费力指数来看，我国新一线城市消费潜力巨大，部分城市甚至赶超广深。因此近几年商业地产供给端和需求端发展不断下沉，2020年，新一线城市是本土开放商主要增量区域，占比达45.2%;大众消费品牌门店在新一线城市增幅达29.7%，是品牌布局重点。预计未来这种趋势将继续保持，新一线城市将成为商业地产行业发展主要增长点。
商业房地产行业主要上市公司：目前国内商业房地产行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)
本文核心数据：商业地产活力指数排名、新一线城市各指数方差及与一线城市均值差、已披露商地产大宗交易项目城市分布、我国本土开发商增量占比
新一线城市消费潜力巨大
根据德勤和睿意德中国披露的数据显示2020年北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国，较第二梯队城市形成绝对优势。
而对于新一线城市而言，2020年受疫情影响，商业活力指数有所下降，方差同比下降10.5%，与京沪等一线城市均值差增加1.2%，其中，商京、苏州的活力指数增幅更大;而在活力指数下降的城市中，沈阳、天津的降幅更大，平均下降约1.5%。
在休闲指数方面，城市分化趋势加大，方差同比减少33.3%;仅有南京、杭州的休闲指数有小幅增长，增幅在1%左右。得益于疫情期间线上商业平台的发展，以及互联网企业的迅速发展带动了城市整体商务氛围提升，新一线城市消费力指数方差增长幅度更大，同比增长17%。杭州、苏州等长三角地区消费力赶超广深，表明新一线城市消费发展潜力显著。
房企发展不断下沉，新一线城市是布局重点
从大宗交易活跃情况来看，2020年，商业地产大宗交易仍主要活跃于一线城市，一线城市的大宗交易数量占比达64.5个百分点;新一线城市占比17.8%，二线城市和三线城市分别占比14.4%和3.3%。这主要是由于，尽管近几年新一线城市和二三线城市的商业地产行业快速发展，交易活跃度有所提升，但由于一线城市的商业地产价值更高，交易活跃度更高，因此大宗交易仍主要集中于一线城市。
根据数据公开显示我国内地开发商整体看来虽然我国商业地产核心交易热点仍集中在一线城市，但房地产企业持续下沉发展，新一线城市是主要发展重点，二三线城市发展潜力更大，本土开发商持续加速向二三线城市下沉。2020年，新一线城市是本土开放商主要增量区域，占比达45.2%，但二三线城市本土新增开发商近年来增长最快，占比达36.1%，较2016年增长了14.6个百分点。
从商业地产需求端来看，2018-2020年各级城市大众消费品牌门店增幅中，新一线城市和二三线城市是品牌商主要布局的重点。2020年大众消费品牌更是加大了在新一线城市的门店布局，新增门店幅度达29.7%，而其中，成都、杭州、南京的门店增长超过40%。
总的来看，虽然一线城市尤其是北京上海仍然是我国商业地产发展潜力更大的城市，但近两年新一线城市和二三线城市消费水平不断提升，尤其是新一线城市的潜在消费能力巨大。众多商业地产开发商和品牌经营商也看到这一点，这两年房企发展不断下沉，而对于城市大众消费品牌而言，新一线城市和二三线城市更是成为了其主要布局的重点。
预计未来新一线城市和二、三线城市消费潜力将进一步提升，商业地产供给端和需求端不断下沉的趋势将继续保持，其中新一线城市将成为主要商业地产行业发展增长点。
以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》。
